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    2. 涨价100万起步,千万豪宅“秒光”深圳楼市率先回暖?

      2020-05-11 12:08:14 《投资与理财》 2020年5期

      雪球

      受新冠病毒疫情所带来的冲击,深圳外贸、商贸等多个行业元气大伤,外国订单进不来,货也出不去。

      与此同时,深圳楼市却正在经历着一波眨眼之间就是几十万涨幅的心惊肉跳行情。千万豪宅“秒光”、楼盘半天吸金23亿、“百万喝茶费”重出江湖等新闻,流传甚广。

      失业和房价上涨同时发生,这样的魔幻场景此时此刻正在深圳上演。

      千万豪宅“秒光”,楼盘半天吸金23亿

      4月5日上午,深圳招商太子湾湾玺推售最后54套公寓,单价9万-13万元/平方米,户型为320-410平方米,總价约2900万-5500万元。仅仅半日即售罄,揽金约23亿元。

      而此前一个月内,该千万级豪宅项目已有两次发售,时间分别是3月7日和 3月13日。

      3月7日,戴着口罩的购房者们和随行的中介们,为了能抢到一套公寓豪宅,挤满了销售中心,现场一度因人数过多而被街道强制遣散。当日首次百套公寓均价约11万元/平方米,单价区间在8.7万-13.5万元/平方米,总价区间在2133万-5479万元/套。有媒体报道“全部售罄”。

      3月13日,该项目又推出14套豪宅,4200万元起步,又有自媒体称“8秒售罄”。

      值得注意的是,第三次推售的房源不仅不再接受退房,首付周期也大大缩短。即便如此,仍挡不住人们购买公寓豪宅的热情,开盘半日所推售房源热销。

      涨价100万起步,单月成交量超8000套

      疯涨的不仅仅是豪宅,而且是整个深圳的楼市。过去半年,在北京上海房价基本纹丝不动的时候,深圳楼市走出了一波特立独行的单边上涨行情。

      尤其是进入4月以来,很多二手房一天一个价,房东频频提价、跳单、违约、“失踪”,甚至在签字落笔的前一刻临时加价30万、50万的现象也屡见不鲜。

      从成交量上看,3月深圳二手房成交量达到近两年来的新高,第一次超过8000套,达到8008套,环比大涨3.8倍。

      从成交均价来看,目前深圳二手房均价已经上涨到7.5万元/平方米,和北京的价差进一步拉开,已经比上海贵了差不多2万元/平方米,是隔壁广州的两倍。

      而且,深圳多个均价7万元的片区,开始陆续出现挂牌价超过10万元+每平米的房源。比如宝安区碧海片区的玉湖湾小区,89平米的户型挂牌价已经摸高到10.7万元一平米;西乡片区的中熙香缇湾小区,89平米的四方户型,最高挂牌价更是冲到12.3万元一平米,而这两个小区,并不是豪宅小区。

      有网友用一首打油诗形容深圳楼市这一波行情就是:

      昨日还能买神湾,今日只能买宝安;上月还嫌南山贵,此时红山也崩溃;去年西部不买房,今年东部泪两行;龙中全款变首付,布吉首付变车库;沙井犹豫四五天,回头少个卫生间。

      “喝茶费”也重出江湖

      “喝茶费”就是加塞费用。购房者想要买到心仪房子,除支付房款首付和税费外,另需再支付巨额资金,才能获得购房资格。

      据新华网报道,南山区、宝安区等热点区域新房项目对外号称项目售罄,实际转为内部消化,交纳“喝茶费”后才可买房。

      如宝安中心区的热销项目新锦安海纳公馆目前仍在建设中,中介人员称该项目还有少量房源,但要另交65万-80万元的“喝茶费”更名。以116平方米的4房户型为例,总价1120万元,“喝茶费”高达100万元;榕江云玺97-100平方米两房,“喝茶费”需75万元。

      4月3日,深圳市宝安区住房和建设局发文宣布,即日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”等价外费用违法行为。

      此后,太子湾云玺大厦发布声明,该项目在中介公司成功外部转介后,由其向中介公司直接支付转介佣金,客户无需向中介公司支付任何额外费用,亦不存在所谓“收取喝茶费”等现象。

      榕江云玺4月7日发布声明称:“任何以‘帮忙打折‘帮忙留房为由,私自向购房者索要‘喝茶费或者资金监管等行为均属于欺诈行为。经内部调查,本司无任何员工参与此事,也未做任何承诺?!?h3>深圳房价为何持续飙涨

      第一是供需的失衡。深圳土地面积小,只有1997平方公里,而且由于深圳整个城市多山多湖,因此,整体可开发的土地面积在1997平方公里的基础上还要折半。经过近40年的开发,目前深圳城市开发强度已经逼近50%,远超国际公认的30%警戒线。

      2019年,深圳供应土地面积只有241万平米,大约可提供住房2.3万套;2018年,深圳供应土地面积更少,只有64万平方米,大约可以提供住房7000套。按照今年3月二手房成交数据来看,7000套,都不够一个月的消耗。

      土地稀缺、住房供应不足的同时,是深圳人口的快速增长。过去10年,深圳平均每年人口增加超过50万,2019年虽然有所减缓,但仍然增加了40万。目前,深圳人口已经达到1350万,实际人口数还可能被低估。

      1350万的人口,1997平方公里的土地面积,这个人口密度,是北京的5倍、广州的3倍、上海的1.7倍,甚至超过了对岸的香港,排在全国第一。

      因此,从供求关系来看,供需严重失衡,必然造成价格上涨的强烈预期。这是最基本的经济学常识。

      第二是政策的宽松。在四大一线城市中,深圳的落户政策是最宽松的。而在购房资格上,深圳目前的政策是落户就可以购房。因此,与北京上?;Э谒篮?年社保才能购房的政策相比,深圳的门槛,真的是低到抬抬脚就能轻松跨过去的地步了。

      第三是货币的增发。当下,由于疫情等多重因素的影响,全球经济发展受阻,各国央行都在大放水,零利率乃至负利率大行其道。虽然中国抗住了基准利率基本不降,但是在大环境影响之下,也不得不采取定向降息降准的方式加以应对。

      虽然政策希望把资金引向实体经济,但是再严防死守,也终究难免有部分资金通过各种渠道流入楼市,尤其是在北上等城市房地产严控的时候,唯一敞开口子的深圳,自然就成了资金最理想的去处。

      第四是投资的盛行。作为经济特区,深圳的民营经济极具活力,深圳人民投资意识相较于全国其他地区也强很多,反映到房产上就是,部分人投资乃至投机意识也比较突出。

      以居民杠杆为例,目前深圳居民资金杠杆率是144%,仅次于厦门,在全国主要城市中排第二。而全国平均数是50%,深圳居民资金的杠杆,差不多是全国的3倍了。

      而且,由于过去十几年深圳房价的只涨不跌,几乎所有投资房产的深圳人都赚了钱,还是赚了大钱,少则三五百万,多则三五千万,甚至靠投资房产赚得亿万身家的,也不在少数。

      楼市是否已经回暖

      多位房地产及宏观政策研究人士表示,目前信贷政策及房地产调控政策依然较为严格。在此背景下,很多购房者依然处于观望态度,市场不会出现报复性增长。

      同策集团首席分析师张宏伟认为,尽管各城市各行业均已复工复产,但是,国内面临的问题是因海外“疫情”,进出口所受影响至少会持续至6月底,甚至会影响到全年,同时国内需求也很难那么快恢复正常。

      因此,从楼市需求的角度来看,即使现在豪宅市场“秒杀”热销,但由于需求端的收入还没有稳定下来,甚至还会面临下降,豪宅市场也难免会受到影响。因此,楼市是否回暖,关键就要看现在复工复产的情况,尤其是经济复苏的状况。

      中泰证券首席经济学家李迅雷在点评深圳蛇口招商太子湾豪宅8秒售罄时表示,在个案面前,要相信大数据;在大数据面前,要相信逻辑;在奇迹面前,要相信常识。在疫情导致经济停摆的时候,没有哪个城市能幸免。

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